Kicillof estudia la posibilidad de lanzar un plan de créditos hipotecarios
Los préstamos para vivienda son una especie en extinción en la banca privada. El Ministerio de Economía prepara un esquema para que entidades destinen parte de los depósitos en pesos a hipotecas.
En su último discurso en la apertura de las sesiones legislativas de este año, la presidente Cristina Fernández de Kirchner en el Congreso de la Nación dio a entender que el Gobierno haría algo en el futuro con los créditos hipotecarios. De “los créditos hipotecarios vamos a hablar más adelante”, dijo, pero no hizo ningún anuncio. El Ministerio de Economía, de acuerdo a lo que pudo saber Infobae, tiene en estudio un esquema para que los bancosprivados destinen una parte de los depósitos en pesos para créditos hipotecarios, como ocurrió con los préstamos a las empresas a tasas más bajas. Pero una medida de esas características choca hoy con la negativa de los bancos privados que no tienen al crédito hipotecario como prioridad.
Los datos son contundentes mientras en la Convertibilidad, entre 1994 y 1999, el crédito hipotecario representaba casi un 27% del total de los créditos otorgados por el sistema financiero, en la actualidad significa solo un 17% del stock total de créditos. En la actualidad, según datos del BCRA, el stock total de créditos hipotecarios asciende a unos $48.000 millones frente a un total de los préstamos del conjunto del sistema que llega a los 620.000 millones de pesos.
El préstamo hipotecario a largo plazo entre 10 y 20 años dejó de ser un negocio para los bancos privados que privilegian prestar a más corto plazo de 3 a 5 años con créditos personales y créditos prendarios cuyas tasas de interés finales se ubican en valores que van del 50% al 65% o financiar tarjetas de crédito según el tipo de entidad. En este aspecto hay que destacar que según fuentes del mercado inmobiliario, el año pasado se dieron unos 80.000 créditos hipotecarios repartidos de la siguiente manera: el Banco Hipotecario a través del programa Pro.Cre.Arfinanciado en gran parte con fondos de la ANSeS otorgó unos 70.000 créditos; el Banco Ciudad unos 5.000; entre el Banco Nación y el Banco Provincia otros 1.000 y el resto del los bancos privados solo 4.000 créditos.
La motorización del crédito para vivienda está dada por el Banco Hipotecario con el programa Pro.Cre.Ar. Al respecto el director ejecutivo de la ANSeS Diego Bossio manifestó a Infobae que “a muchos les molesta lo que estamos haciendo, pero hace muchos años los créditos se daban a dedo y había una línea para hijos de familiares de políticos y ahora se otorga por sorteo en vivo transmitido por la Televisión Pública nacional, para que todos tengan las mismas oportunidades y lo interesante es que la tasa baja en función de los ingresos, esto significa que cuanto más bajos son los ingresos de los demandantes del crédito más baja es la tasa.
Por su parte, el presidente del Banco Ciudad, Rogelio Frigerio, consultado por Infobae, manifestó que “la oferta es escasa salvo por el lado del Estado y algunos bancos públicos y está muy acotada a determinados segmentos“. El principal problema es que los ingresos familiares requeridos representan un 30 por ciento del ingreso familiar y son un impedimento muy importante porque las propiedades han subido mucho en dólares desde el 2003 a la fecha y los salarios medios en dólares son muy bajos para poder acceder a ese tipo de créditos, por lo tanto son accesibles para una franja muy reducida de personas. Otro de los problemas es que es difícil prestar a 10 o 20 años si gran parte de los depósitos del sistema financiero están colocados a un año.
LA INCIDENCIA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN EL TOTAL DE PRÉSTAMOS CAYÓ DIEZ PUNTOS
Para comprar un departamento usado de tres ambientes, de 60 metros cuadrados, en una zona de buena demanda en el 2011 se necesitaban destinar los ingresos de 9 años de trabajo. En cambio en 2015 hacen falta unos 15 años de salarios para comprar un departamento de esas características. Con este nivel de cuotas, se está muy por encima de lo que costaría alquilar un departamento de esas mismas condiciones, habida cuenta de que los valores de renta se incrementaron a la par de los aumentos salariales durante los años.
Para comprar hoy un departamento de unos 60 metros cuadrados en un zona medida de la Capital a 2000 dólares el metro cuadrado se necesitan unos $1.200.000, en promedio entre el dólar paralelo y el oficial aproximadamente y se cobran cuotas de entre 25.000 y 30.000 pesos, por lo tanto se necesita tener ingresos familiares promedio entre 75.000 a los 90.000 pesos según el tipo de banco que se trate para poder pagar una cuota de un crédito a tasa variable. Esto se debe a que una de las condiciones de los créditos que los bancos exigen es que la cuota debe representar no más del 30% de los ingresos de los que toman ese crédito. En promedio los bancos privados cobranentre 2.300 a 2.500 pesos por cada 100.000 que se prestan a tasa variable porque casi no hay crédito a tasa fija en pesos en esas instituciones Estos valores son en referencia a un crédito hipotecario en pesos a 20 años de plazo y a tasa variable de entre el 25 y 30 por ciento anual y por un monto que equivalente al 75% del valor del departamento. El problema además es que los bancos no prestan más de 850.000 pesos en la actualidad. Hay bancos extranjeros como el Santander y el BBVA Francés que pueden extender esos valores, pero según manifestaron a Infobae, la demanda de crédito hipotecario hoy casi no existe. Otros bancos como el Credicoopofrecen esos valores con un monto promedio de préstamos para la vivienda: $400.000 un plazo promedio de 10 años y con un sistema de tasa fija 19% durante los primeros dos años y los siguientes 8 años es variable según promedio cuatrimestral de la tasa encuesta y con un Costo Financiero Total del 22,48%, según informaron desde el banco. Para una vivienda familiar y de uso permanente, si el préstamo es de $400.000 se requiere $20.000 de ingresos del grupo familiar conviviente. Son $2.000 de cuota cada $100.000 de crédito.
Desde la gerencia de créditos del Banco Hipotecario afirmaron a Infobae que “el monto promedio de los últimos meses de créditos fue de unos $ 400.000 de los cuales un 75% de esos créditos corresponden a la línea construcción y el resto a refacción, ampliación y terminación. En lo que respecta a tasas de interés del Pro.Cre.Ar se observa que están segmentadas de acuerdo al nivel de ingresos de los beneficiarios, desde el 2% para los ingresos más bajos hasta el 14% para el segmento más alto que contempla el programa”. Apuntan además que el 40% de los créditos otorgados corresponde al segundo segmento que tienen con ingresos familiares de hasta 12.000 pesos y con una tasa del 7% con un nivel de mora de solo un 0,1 por ciento.
En lo que respecta a créditos de bancos públicos, el Banco Ciudad es el segundo en la línea de otorgamiento de créditos hipotecarios tiene como su crédito hipotecario principal a “Primera Casa” en conjunto con el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (I.V.C.). El monto máximo es de $850.000 y el préstamo cubre hasta el 85% del valor de la propiedad y el plazo es hasta 20 años. Esta vivienda debe ser única, familiar y de ocupación permanente en la Ciudad Autónoma de Buenos aires y Gran Buenos Aires y su valor no debe superar los $750.000 para solicitantes sin hijos y $1.000.000 para solicitantes con hijos. La tasa de interés es fija escalonada, con un muy significativo subsidio durante toda la vida del préstamo, comenzando con una tasa fija de 12% TNA el primer año, escalando a 13,5%, 16% y 19% en los años sucesivos. Como se puede observar, el crédito hipotecario es una especie de producto en extinción para los bancos privados, y en los bancos públicos como el Banco Hipotecario hay que llegar a presentarse en un sorteo para obtenerlo, lo que marca las dificultades para obtener este tipo de créditos.
